Eine Wohnflächenberechnung ist ein wesentlicher Bestandteil von Immobiliengeschäften, insbesondere bei der Finanzierung durch Banken. Sie dient als rechtssicherer Nachweis über die Größe der Immobilie und bildet eine zentrale Grundlage für die Bewertung und Beleihung. Hier sind die Gründe, warum eine Wohnflächenberechnung so wichtig ist und wie Banken diese verwenden:

1. Grundlage für die Immobilienbewertung
Die Bank benötigt die exakte Wohnfläche, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Diese Bewertung beeinflusst:
Beleihungswert: Die Wohnfläche ist ein entscheidender Faktor für die Ermittlung des Beleihungswertes, der die Basis für die Kredithöhe darstellt. Je größer und präziser die angegebene Fläche, desto höher ist der mögliche Kreditbetrag.
Verkehrswert: Die Wohnfläche wird mit dem Marktpreis pro Quadratmeter multipliziert, um den geschätzten Verkehrswert zu berechnen.

2. Risikoabsicherung der Bank
Eine ungenaue oder fehlerhafte Wohnflächenangabe kann das finanzielle Risiko der Bank erhöhen. Daher bestehen Banken auf einer professionellen Wohnflächenberechnung, die den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) entspricht. Nur so können sie sicherstellen, dass:
die Immobilie als Sicherheit für den Kredit ausreicht.
eine Überbewertung der Immobilie vermieden wird.

3. Anforderungen an die Wohnflächenberechnung
Damit die Berechnung von der Bank akzeptiert wird, muss sie bestimmte Kriterien erfüllen:
Exakte Einhaltung der WoFlV: Bereiche wie Dachschrägen, Balkone oder Kellerräume werden nur anteilig angerechnet.
Prüfung durch einen Sachverständigen: Die Berechnung muss in der Regel von einem Gutachter, Architekten oder zertifizierten Experten bestätigt werden.
Dokumentation in bankkonformer Form: Die Unterlagen werden oft als PDF mit Prüfstempel eingereicht.

4. Verwendung durch die Bank
Die Wohnflächenberechnung wird von der Bank in mehreren Prozessen genutzt:
Prüfung der Kreditwürdigkeit: Die Bank prüft, ob die Immobilie als Sicherheit für den gewünschten Kreditbetrag ausreicht.
Vergleich mit Marktwerten: Die Bank nutzt die Wohnfläche, um die Immobilie mit ähnlichen Objekten auf dem Markt zu vergleichen und den Verkehrswert zu bestätigen.
Zweckbindung des Kredits: Für Bau- oder Renovierungskredite wird überprüft, ob die geplanten Maßnahmen im Verhältnis zur bestehenden Wohnfläche stehen.

5. Schutz vor rechtlichen Konflikten
Für Banken ist eine präzise Wohnflächenberechnung auch wichtig, um potenzielle Konflikte zu vermeiden:
Rechtsstreitigkeiten können entstehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von den Angaben abweicht. Die Bank schützt sich, indem sie professionelle Nachweise verlangt.
Fehlerhafte Angaben können zu Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer führen, was das Kreditrisiko der Bank erhöht.

Alte Grundrisse und Schnitte einer Immobilie entsprechen häufig nicht mehr den Anforderungen, die Banken an Unterlagen für Immobilienfinanzierungen stellen, selbst wenn Sie vom Bauamt vor Jahrzehnten genehmigt sind. Hier sind die Hauptgründe dafür:

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1. Fehlende Aktualität

Alte Grundrisse spiegeln häufig nicht den aktuellen Zustand der Immobilie wider. Änderungen wie Umbauten, Erweiterungen oder Renovierungen werden in älteren Plänen oft nicht berücksichtigt. Die Bank benötigt jedoch eine genaue und aktuelle Darstellung der Immobilie, um eine fundierte Bewertung durchführen zu können.

Beispiel: Ein Grundriss aus den 1970er Jahren könnte Räume ausweisen, die heute keine Wohnfläche mehr sind, was den Verkehrswert erheblich beeinfluss, wie Flächen unter Dachschrägen oder Kellerräume, oder es gab Änderungen in der Raumaufteilung.

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2. Abweichungen von geltenden Standards

Heutige Anforderungen an Grundrisse und Schnitte basieren auf den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und den landesspezifischen Bauvorschriften. Alte Grundrisse wurden oft nach früheren Berechnungsmethoden erstellt, die:

• Dachschrägen oder Balkone nicht korrekt anteilig berücksichtigen.
• Räume einbeziehen, die heute nicht mehr als Wohnfläche oder Nutzflächen anerkannt werden.
• Deckenhöhen
• Wintergärten
• usw.

Die Bank verlangt konforme Berechnungen nach den neuesten gesetzlichen Standards, um sicherzustellen, dass die Fläche korrekt ermittelt wurde und einheitliche aktuelle Werte verwendet werden.

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3. Fehlende Präzision

Alte Grundrisse und Schnitte wurden oft manuell erstellt und können daher Messungenauigkeiten enthalten. Im Gegensatz dazu verlangen Banken exakte Immobilienunterlagen, die den Ist-Zustand widerspiegeln und die häufig nur durch moderne Vermessungsmethoden wie LiDAR-Scans oder digitale CAD-Programme erstellt werden können.

Beispiel: Die Zeichnungen auf alten Plänen sind trotz Maßstab ungenau per Hand gezeichnet und es fehlen oft relevante Maße, die bei einer Entnahme direkt aus der Zeichnung nicht der Realität entsprechen.

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4. Keine Prüfstempel oder Zertifikate

Banken akzeptieren nur Grundrisse und Schnitte, die von zertifizierten Gutachtern oder Architekten geprüft und gestempelt wurden. Alte Grundrisse erfüllen diese Anforderungen in der Regel nicht, da sie oft:

• Keine professionelle Prüfung durchlaufen haben.
• Von Privatpersonen oder nicht qualifizierten Fachleuten erstellt wurden.
• Die Vermessung nicht korrekt durchgeführt wurde.
• Nicht den deutschen Standards entspricht.

Ein Prüfstempel stellt sicher, dass die Angaben korrekt und rechtssicher sind.

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5. Unklare Dokumentationsqualität

Viele alte Grundrisse liegen nur in schlechter Qualität vor, z. B. als verblasste Kopien oder ungenaue Handzeichnungen vor. Solche Unterlagen sind schwer zu interpretieren und erfüllen nicht die formalen Anforderungen der Bank. Daher macht es auch Sinn einen vollständigen aber alten Plan rekonstruieren zu lassen, also neu rein zu zeichnen.

Moderne Anforderungen umfassen:

• Digitale Unterlagen in hoher Auflösung (z. B. PDF-Format).
• Übersichtliche und klar beschriftete Pläne.
• Legende und Prüfstempel

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6. Banken schützen sich vor Risiken

Für die Bank geht es bei Immobilienfinanzierungen um erhebliche Summen. Ungenaue oder veraltete Grundrisse könnten dazu führen, dass:

• Die Immobilie überbewertet wird.
• Die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als angegeben, was die Sicherheit der Bank gefährdet.

Indem sie nur aktuelle und geprüfte Unterlagen akzeptiert, minimiert die Bank ihr Risiko.

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